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房市“转身”思录  

2008-12-02 15:34:00|  分类: 房地产市场预测 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我看房市

房市“转身”思录

 

  中国房地商的产生不同于西方。房地产商的快速成长得益于我国房改政策的实施,房地产商的市场观念具有先天的不足。研究市场现象、解读纷扰的供需问题绕不开对市场趋势的准确判研。当前在房地产市场发生“巨变”的时候,分析市场变化,把握市场大势,顺势“转身”乃为上策。

   95年以前,我国的房地产市场是不流通的市场、是国家垄断的市场。之前房地产的分配方式依附于计划经济体制下运转和表现,大量的需求以实物分配或行政划拨等供给手段实现。近十年来,房地产市场发展是在没有充分释放计划经济时期存量资产的前提下,以推出商品房新概念和新的市场供给方式来满足不断增长的巨大住房需求的。大量的住房需求通过市场交换得以满足,形成了房地产市场上前所未有的卖方市场。

  我们用了十年的时间,实现了由实物分配向市场交换的转型,解决了困扰我国几十年的巨大的民生问题,走了国外上百年才走完的道路。虽然十年前的房市“转身”还不完美,但是,我们已经拥有了一大批成熟的房地产商和房地产市场的调控者,我们的房市,供需之间已经进入相对平衡阶段。这也是房市面临的不同于十年前而再次“转身”的环境。

  卖方市场的重要特征是开发商不需要营销手段就能让渡所生产的房产,而买房者需要付出超出房屋价值的货币得到住房。一般来说,市场中买卖双方的博弈是通过价格表现出来,当供不应求的时候价格上浮,当供需平衡时价格胶合,当需求不足时价格下浮,这是基本的商业道理。市场变化或者转折的时候总会有诸多过度性的气象显现,犹如风雨之前的雷电、风雨之后的彩虹现象一样,当供需平衡之前或者供需变化之前,市场也会出现激烈的厮杀和呐喊,价格也会出现跳跃式涨跌等先兆性现象。在价格轨迹上,往往很多人忽视这样一种现象,这种超预期的市场诡异现象,实际上就是市场即将转型的信号。

  房市如此、股市如此、专业市场也如此。因此,看清转折时期,市场的怪异和价格轨迹上价格跳跃信号的含义十分重要。房市的周期不是一般意义上的商品市场的周期现象,巨大的房地产市场是一个永恒的市场,其中住宅市场是房市的重要市场。但住宅市场并不是以满足中高收入为主的唯一市场,住宅区也不会按照阶层不同分成所谓的“富人区”和“穷人区”;一段时期以来,住宅市场上出现的种种问题,一个是市场问题,一个是社会问题。房价的阶梯性上涨和阶段性滞胀以及趋势性下降,都会随着市场经济和经济政策的变化而变化,这种变化一个是市场细分化,市场交换的范围扩大;另一种变化是社会财富在不同阶层之间转换着分配的方式。

  就房市来讲,购房人的心态随着不同市场的变化而变化,市场参与者会根据自己的判断平衡支配自己的财富。今天拥有住房的可能卖掉房子进入股市,明天的股民挣了钱可能进入房市;今天没钱买房只能租房明天可能打工、当老板买大房;今天贷款买住宅明天可能还了贷款买公寓;今天穷得叮当响明天可能中奖成富翁,今天风光无限明天可能卖房求生;今天是大家庭合居一起明天可能分家分居……。多种多类的市场变化,使购房人越来越理智,其住房需求越来越多样化;种种变化考验着商人的智慧和眼力,种种变化孕育着房市的巨大商机。当今,在变幻的市道上,能够适应这种不同市场的变化、相关市场的变化以及同一市场的变化,形成适应市场的供给方式和供应手段的房地产商一定是不郁闷的房地产商。

  就社会来讲,市场不可能解决所有的社会问题,也不可能满足有购买欲望的所有需求者。但是社会的发展步伐不会停止,最大限度的满足所有需求的市场也不会止步。对住房的所有需求者更是如此。社会需要公平,公平需要满足人们不断增长的所有住房需求。要实现“居者有其屋”社会目标,商人既有通过交换来承担满足社会需求的责任,社会也有通过分配来实现或促进公平的责任。当市场发展不能解决社会问题的时候或者出现社会分化的时候,“富人”要歇歇脚,开发商要放慢点脚步,转过身来参与“老城区”、“棚户区”“工业转型区”的改造和建设,这也是一种市场的必然要求。“保障房”、“廉租房”、“两限房”会创造出新的市场现象,生成一种新的买卖市场。变化了的社会环境,既有市场交换因素又有财富再分配因素,更有新的市场新商机。昔日没有改善房的明日可能住上“保障房”、“廉租房”、“两限房”;昔日的“老城区”、“棚户区”“工业转型区”明日可能成为新的财富创造区;社会问题的解决得益于房市的发展,房市的发展又为解决社会问题提供了条件,彼此交替变换,这种变化使房市随之变化。如何实现“转身”与再“转身”成为房地产商生存与发展的策略之一。

  市场上交换、分配的交替变化,不断形成和扩大新的市场,一个成熟的市场是在买卖博弈过程、供需交替过程中确立的。房市也是如此。在变化的市场面前,转变经营思路,适应政策的变化比“哭”、“喊”、“闹”、“郁闷”更重要。房地产商必定要长大、必定要成熟、必定要生存发展的,不转不变万万不行。

  市场变了、政策调整了,不可怕,房地产商适应变化足以!该“转身”的转身,该“变身”的变身,该“瘦身”的瘦身,该“休眠”的休眠,该“修身”的修身,适者生存而已。

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