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日志

 
 

房市上的“许可”——“无为”——“监管”  

2008-11-19 08:22:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市上的“许可”——“无为”——“监管”

   ——房市畸形的根源是管理程序出了问题 

 

    说起房市,近一个时期,房地产商有一肚子苦水,满腹的怨气。因为我们的房市是畸形的市场,既然畸形自有畸形的原因,可以说房市没有出现畸形之前,还是很招购房人喜欢的,因为住房短缺曾出现过排队拿号、抢购房子的壮观场面,房地产开发商曾经被人追捧,曾经为政府官员的头上增加过光环。如今决策者在调整期间关注点发生了转移,房产商成了众矢之的,实在委屈。

     仔细一想,我们的房市不是完全的市场经济模式的市场,是政策市,是可调可控的市场。说房价暴涨是市场失灵失控的原因,不如说是管理层管理程序出现问题。我们知道,搞房地产需要得到土地使用权、需要有规划批准、有建筑许可、有销售许可、需要有监管,还有税收调控等等,经过关关考证房市怎么会畸形了呢?价格怎么会失控了呢?

    开发商的很多环节自己是不能左右的,市场上房子供给多少也不是开发商掌控的,什么房子有需求?什么房产需要建设?除了政府决策部门谁还能左右呢?造成房市结构上出现问题,说到底是决策程序出了问题,而决策程序上的问题表现在房市上,就是决策部门“许可”——“无为”——“监管”环节的问题。

    先说“许可”问题。

     1.政府有规划部门,房产商开发住宅符合规划方可“许可”,许可了也就可以建房子了。要是不“许可”也可以建房子,没人管,借口“自用”就是了,于是有了“小产权”问题。

     2.政府有土地管理部门,符合国有土地性质的土地,开发商交了土地出让金“许可”搞房地产开发,如果开发热了,参与招牌挂还“许可”搞开发;如果不是国有土地性质搞了房地产开发,管理部门睁一只眼闭一只眼也就过去了。

     3.政府有建筑管理部门,房产商变着法绕过或对付招标、审批的程序和办法,让这些门槛形同虚设。“符合”开工了方可“许可”开工建设。至于不许可的建筑,我守株待兔,来了不批,不来建了上不了市,验收还是要有的。

     4.政府有市场管理部门,只要你有“四证”开发商就能得到签发的“销售许可证”,至于市场供求是个什么样子,开发商看着办,与发“许可证”没有关系。商品房的概念明确说房地产开发企业开发的房产才是商品房,至于有没有“四证”能不能销售,前几个环节不管,市场交易部门说了算,政策一调整什么房改房、合作建房、福利分配房、“小产权房”没有销售许可证也就“许可”或“默许”上市了,改个“二手房”名字变身交易出去不就是“商品房”了吗?

   5.政府部门没有设“不许可部门”。开发商按照规定动作搞开发,还得缴纳各种税费,只要能促进GDP,房价可以撒开了涨钱,反正羊毛出在羊身上,老百姓住房交费、购房缴税,政府“许可”了,房产商怕谁?谁来平衡市场?鬼也不知道!美其名曰:“市场调节”。据说,房价高涨老百姓呼吁不断,居然没有人负责?没有部门“不许可”房价不着边际的上涨,反正都是政府层层把关“论证”了的,谁还说“不”!

    再说“无为”问题。

    1.房地产市场火热,住宅供不应求,开发商开发的住宅赶不上老百姓和投资者的需求。眼看着民生问题如此严重,房价没人控制,开发经济适用房的事情落实慢。前一个时期,老百姓不知道住房需求以什么渠道释怀。

    2.房地产开发火热,土地涨、钢材涨、建材涨、水涨、电涨、税额增加、费用增加.......。掏净老百姓口袋的钱、套银行的钱,经济拉上去了、情绪激发上去了,老百姓的的负担也上去了。老百姓除了“不玩儿了”也没什么招数。

    3.有点职业经历的人都知道,房改房、合作建房、福利分配房是计划经济时期的产物,也是计划经济时期最稀缺的资源,放开对房改房、合作建房、福利分配房的上市限制时机,使很多人居住得到了改善,实际上也助长了投机行为。实际上也是用市场手段、用无房户或投资者的钱,通过市场手段对那个时期一群人实行了财富的再分配。而很多老百姓在过高的房价面前并没有得到住房,所有这些都是有钱或有权人的游戏。大部分人的真正住房问题没有实实在在的及时解决。

    4.房地产过热,不是开发商的过失,房地产失衡是没有把关的结果。房地产商功不可没,但是房地产商不可能用不涨价来应对来自上游供给材料的价格上涨,也不可能不依法承担的税收、费用的负担,更不可能承担社会义务满足低收入群体的住房需求。而这些问题谁去作为?

    5.“小产权”交易管理不到位,使市场交易不公平,购房人得到住房而付出的是市场价格,远大于购买小产权房的付出;合法开发商建设成本远高于“小产权”建设成本;房改房、合作建房、福利分配房人的转让收入远比购房人含辛茹苦得到的收入来得容易;购房人与购房人之间出现财富积累方式上的不平衡......如此多的问题,实在需要管理者有所作为。

    关于“监管”问题。

    房地产市场的发展和安全生产一样,房产运作也需要市场安全。如果开发商有了危机感,购房人有了危机感,决策者也感到危机了,一定是监管不力的结果。

    为了市场发育正常,法律规定从土地、规划、建设、销售各环节有一系列规则保证,但是运转过程无人监管或监管不力,房地产市场的价格暴涨恰恰反映有关部门监管不利或是没有监管。

    为了市场发育正常,公开、公正、公平的尺度由监管部门掌握,而监管部门各自为政,上一环节审批以后其他环节顺水推舟,要么都管、要么都不管,要么什么都管、要么什么都不管。这些环节上的问题谁来监管?谁来平衡?科学管理何从谈起?

   房地产市场结构上出了问题,绝不是市场问题,也不是开发商见利忘义的问题。是统筹和平衡部门出了问题,是对市场信号反映麻木的问题,也是无人监控和引导不利的问题。

    ......。

     房市上的“许可”——“无为”——“监管”现象,困扰着房地产市场,也冤枉着开发商。不排除开发商对利润有贪婪追逐,但是市场的环境、市场的导向、市场的规则、市场的监管等等问题,开发商无论如何左右不了。

     最近,对房市的种种政策信号,与其说是对房市的支持,不如说是对房市的调整或修正,开发商理所当然成了无人再支持的“孩儿”了。

     如何通过“许可”让房市健康起来,如何正确使用“无为”手段让房市全面发育起来,如何“监管”房市让开发商、建筑商、购房人都笑起来?是所有人的期盼。科学的市场运行规则十分重要,比规则更重要的是谋划好“许可”——“无为”——“监管”的问题。

 

  

 

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