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十字路上话转折-———读网络文章看经济区域现状有感  

2007-03-27 09:14:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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十字路上话转折

-———读网络文章看经济区域现状有感

 

   近日,看了几篇网络文章。文中几个观点对经济区域的运作模式、重组、招商、规划及机制等问题具有感慨意义。

   回顾经济区域发展历程,正视经济区域现实状况,深感某经济区域经过10多年的开发建设正处在发展的十字路口,既遇到严峻挑战,又面临重要机遇。

   文章告诉我们,任何经济体的运作模式离不开核心资源的特性、多少、价值和未来的供给。我认为,经济区域的核心资源就是土地或资产,如何开发和利用它,决定了经济区域的运作模式。没有资源支撑的任何运作模式无异于发动机的空转。

   经济区域建立之初,面临空旷可开发土地和资金严重短缺情况,与其相适应的运行机制是以开发建设为中心,以粗放式招商为重点,以开拓资金来源增加税收为目的的运作模式为特征,在这种模式下,制定了当年起步、三年初具规模、五年大见成效、十年建成的外延式发展目标。十年间,在一哄而上无序竞争的外部环境下,某经济区域发展壮大起来。可现实又告诉我们,再沿袭过去的模式发展下去,由于经济规律的作用将有淘汰的危险,尤其2002年以来国家在土地开发等方面连续“点刹车”的大局下,我们进入了转折的十字路口。过去靠政策支撑的土地粗放经营模式将面临调整。

   在十字路上,我们面临转折。在转折的时刻,有诸多瓶颈问题需要解决,客观现实需要催生新的运作模式,这样经济区域才有可能在创新的体系下抓住发展新机遇。否则,我们还有可能在严峻的挑战面前徘徊。

   过去,围绕土地问题产生了如下需要求证和破解的源头性难题或矛盾:

   一、土地的所有者与经营者分离以后,土地所有者对经营性土地失去有力调控,由于所有者没有事先约定退出机制,经营者抓住“漏隙”(市场机会)无限度的“圈地”,通过控制无效土地使用权,以获取土地超额利润。即使没有经营活动也能通过对这种稀有资源使用权的控制和供需规律产生的高额利润预期,躲避宏观调控带来的风险,也就是说可以“不务正业”。

   二、土地使用期限的固定背离了企业生命周期的理论和实践,使土地资源难以顺畅流动或配置给高附加值企业。例如,土地所有权和经营权能够分离,但工业用地的使用期限很少再分期,出让使用权也没有分割的游戏规则。当企业运行到5年、10年、30年不等的生命周期时,土地出现闲置现象。由于长时间让渡了土地使用权,所有者出让初衷被异化。土地使用的时间表和企业经营周期的时间表出现了不同步性的矛盾。

   三、公共用地与经营用地混合开发现状,失去了市场、利润、激励等要素的作用,出现了主体不明确、职能职责不清等问题。开发经营土地是以获取利润为中心的,开发公共用地是以创造环境为中心的。目前,二者的职能融合在一个主体之中,互相制肘,既不能获得最佳利润,也不会创造最优环境,正是由于经济区域处在这种混沌的社会分工状态下,继续优化发展环境已显力不从心,通过经营活动获取利润的环境还没有形成,即影响了经济区域形象,又影响了开发的后劲。

   四、土地是稀缺资源,对经济安全的影响至关重要,这种特殊商品适宜垄断经营。垄断经营得到垄断利润,应该是市场上的特例。如果这种垄断不具有经营的特性,就必然出现资源浪费和价值流失,一部分表现为经营者低效利用土地,另一部分表现为对公益土地上的设施实行低水平维护;一方面,由于获得土地使用权者在宏观调控的时候,能将关注点转移到土地带来的超额利润上,不因土地使用功能萎缩而蚀本,而土地所有者处在失去土地使用权的尴尬地位,很难实现社会意义上的最佳效益,另一方面,土地所有者也不能很好地关心公共设施的投资,功能上出现错位与缺位现象。而在土地资源处于垄断地位的情况下,政府引导所起的关键作用,却具有全局性和战略性的意义。

   五、土地开发是以投资配套设施、公共产品、服务设施、城市绿化为主,占用资金多且非盈利;土地经营以出让公共土地和经营土地使用权为主,具有获得盈利的功能。经济区域不仅要进行工业土地开发,同时还要进行供暖、排污、公路的建设等所谓“七通一平”的市政项目开发,在激烈的竞争下,这种功能混淆、职能过多的运行机制使经济区域处于不利的地位。

   六、在转折期,具有科学性的内涵发展目标正在孕育,具有方向性的目标措施还不明确。例如经济区域三年以后什么样?五年将会如何?十年实现什么目标?还比较模糊。所以,出现了诸多转折期特有的待解决问题。

   以上原因,使经济区域处在十字路口上。于是在转折期,文章的以下观点有思考意义:

   1、经济区域既是一个经济形态,又是一个空间形态。抛弃经济形态就失去了建设和规划的内涵,关键在于它的产业聚集效应及各种服务功能的有效运转和发挥。

   2、在具体的开发项目上,以政府投资引导或带动社会多元投资是实现其明确的产业导向的形式之一。政府突破股权投资禁区,以所有者的身份,退出具体的经营,监管投资导向,使具体开发项目者按照预定规则运作。

   3、以土地资源开发为基础,对经济区域进行改造。有重点、有选择地投入资金和技术,在现有的基础上优化产业结构,增强经济活力,提升经济区域发展质量,使经济区域真正成为地区性经济增长的亮点。

   4、有必要对经济区域的职能细分。过去实践证明,经济区域过多的社会责任,使其不能集中精力进行开发和经营,也不能专心提供相关的专业化服务。许多责任可以移交给政府的服务部门或者由社会力量来解决。减少工业区的社会职责,可使工业区的管理者变得更加专业化,可积累更多的专业知识,并更能适应快速多变的竞争环境。

   5、经济区域投资的资金主要由政府、经济区域和社会组织三个部分组成,通过管理机构、开发公司或经营公司的规范运作,即保证国有资产保值、增值、不流失的效力,又使经济区域经济持续增长,还能使经营活动规范运行,适应经济周期变化。

   6、扩大政府向市政公用设施等非经营性基础设施的投入,把经济区域基础设施建设作为提升地区竞争力的有机组成部分。完善政府投入和市场补偿相结合的投融资机制。向重视“村村通”那样重视具有增加财政收入功能的经济区域基础设施投入。

   7、经济区域的建设,坚持从量的扩张向质的提高转变。切实转变发展观念,调整发展思路,积极培育和发展主导产业。着力防止工业区自发性、本地化的趋势,引导优质企业集聚发展,形成有经济活力的经济区域品牌。

   8、通过新城体系规划,努力提高资源的共享度。按照区域经济发展的要求,对经济区域交通、供水、通讯、电力等基础设施建设,实现统一规划、统一改造、共建共享。使生产区与住宅消费区协调规划,科学发展。

   9、经济区域进行特色经营的关键是对区域土地资源拥有专营权,也是转型期的重要问题。前期市场上出现土地供应盲目化、经济区域之间竞争无序化的一种被扭曲的经济现象,土地出让行为违背了级差地价的原则,也违背了“物以稀为贵”的交易原理。新加坡园区经验告诉我们,经济区域拥有对全区土地开发专营权,有其理论和实践上的科学性。

   10、改变土地出让方式,惜售经济区域的土地(设施)。由于现在的朝阳工业可能在将来变成夕阳产业,从而成为园区升级的障碍,所以工业用地、各种已建成的标准厂房、后勤设施、社会生活福利设施、工业基础设施、产业园区以及其他有形设施仅用于租赁经营或进行专业化经营。公共设施出租者为政府,经营用地出租者为开发商,这样的转变从长期来看,可以节约土地资源。

   11、利用土地使用权的可分割性,通过租赁合同结束期和更新期进行土地的升级。过去出让土地使用权的期限没有根据工业的运行周期分割,今后如果依据经济规律的周期性理论,使分割土地使用权成为现实,也许是避免再次出现土地闲置现象的一个创举。长期来看,可以实现对土地进行一体化和综合化的最佳利用。

   12、从社会功能角度讲,招商引资行为不是真正意义的商业行为,出让的目的与房地产企业等经济组织不同,它不仅是为了转卖而开发土地和设施,还要用成熟的土地和设施来促使投资者下决心在经济区域设厂,同时具有对区域经济产生影响的社会性作用。所以须有相应的土地和设施的存量,有必要的政府财政支持,保证经济区域有快速发展的后劲。

   13、能够实现以上转变的重要因素是能有一个由受过高等教育、精力充沛的领导团队。从制度上讲,是为了保证迅速做出决策,减少信息传递的过程。同时,也是为了使机构里的队员更加大胆进行决策和工作,并有勇于承担风险而无悔精神。使组织机构在很大程度上真正起到政策工具和经济结构调整的主导作用。

   综上,在经济区域转折时期,要实现由过去建设“工业区”建设目标,向实现“新型工业区”的战略目标转变,是关乎经济区域二次创业的大问题。面对经济区域的实际,学习网络文章,体会到把区委、区政府建设“某工业区”的实施战略,转为建设“新型”工业区的发展战略,就要适应新的形势,适应未来的发展,通过调整经济区域的运作模式、重组方式、招商内涵、规划前景及机制转变,适应新的环境和土地(资产)资源现状,对保证和实现国家利益、经济区域利益、员工利益的最大化,有十分重要的实际意义。

 

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